22 marzo 2016

RECUPERO SOTTOTETTO O MANSARDA ?

RECUPERO SOTTOTETTO O MANSARDA ?

Vuoi recuperare un sottotetto non abitabile? E trasformarlo in una mansarda confortevole e funzionale? Devi sfruttare lo spazio di un solaio per ricavare le camere dei tuoi figli? Non sai come chiedere l’abitabilità della soffitta? Devi provvedere al rifacimento del tetto condominiale?

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Recuperare lo spazio della soffitta o del sottotetto per ricavare uno spazio abitabile o mansarda, è un buon modo per ampliare lo spazio di una casa esistente, risparmiando sul consumo del suolo edificabile delle città; possiamo dire che è un modo sostenibile di costruire spazio abitabile.

E’ necessario dire che prima di intraprendere i lavori edili bisogna rivolgersi ad un professionista qualificato per il recupero dei sottotetti che rediga il progetto, la pratica comunale, il permesso di costruire o la DIA, e l’impatto paesistico da consegnare agli uffici tecnici del Comune.
Infatti solo Architetti e Ingegneri qualificati e iscritti agli albi professionali possono redigere le pratiche di Impatto paesistico come previsto dalla normativa vigente.

In questa pagina descriveremo sinteticamente le differenze tra sottotetto abitabile e non abitabile e la trasformazione da sottotetto non abitabile a mansarda.

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Sottotetto abitabile

Caratteristiche del sottotetto abitabile:
Il sottotetto è abitabile quando ha determinate caratteristiche previste dalle normative regionali:
* altezza media (ponderale) del sottotetto di almeno 240 cm;
* altezza minima della parte più bassa del sottotetto di almeno 1,50 m; infatti se una parte del sottotetto ha un’altezza minore di 1,50 metri allora potrà essere sfruttato comunque ma solo come ripostiglio o armadio a muro.
* le superfici minime dei locali che si ricavano nel sottotetto devono rispettare il Regolamento Edilizio Comunale;
* la presenza di ampie finestre rispondenti ai rapporti aeroilluminanti previsti nei Regolamenti Edilizio e d’Igiene;
* la presenza di isolamento termico (coibentazione) del tetto e delle pareti perimetrali, in modo da garantire sufficiente confort termico e l’assenza di umidità e muffa sulle superfici interne, pareti e soffitti del sottotetto;
Se queste caratteristiche non sono rispettate, allora il sottotetto non ha quelle caratteristiche di abitabilità e agibilità necessarie.

Possibilità
Se lo spazio del sottotetto o soffitta è limitato si possono ricavare una camera da letto e un bagno, oppure una zona palestra, uno spazio per gli hobby e la musica, un soggiorno living da collegare con l’appartamento sottostante tramite una scala a chiocciola, che può diventare un elemento di arredo in legno, in acciaio o vetro.
Ma se lo spazio è sufficentemente ampio si può ricavare un appartamento autonomo e indipendente dallo spazio sottostante, al quale si può accedere mediante il prolungamento della rampa di scale condominiali.
A seconda del disegno architettonico della casa, sarà possibile ricavare balconi a tasca ossia terrazzi scavati nella struttura del tetto, abbaini o cappuccine ossia piccole casette finestrate sopra il tetto, oltre ai lucernari tipo Velux per dare luce e aria allo spazio mansardato.

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Condominio
* Se lo spazio sottetto è di proprietà o di esclusiva pertinenza dell’appartamento sottostante, allora il proprietario di quell’appartamento ha diritto a recuperarlo, previa delibera condominiale.
Infatti è necessario avere sempre il benestare da parte del condominio per recuperare un sottotetto, poichè si va a intervenire sulla sagoma del tetto e quindi sull’estetica dell’edificio, che risultano essere di competenza condominiale, in base al Codice Civile.
* Se il sottotetto è condominiale, allora l’intero condominio può deliberare di recuperarlo come committente e poi di venderlo, oppure può deliberare di venderlo in blocco ad un soggetto, un’impresa o una società immobiliare che realizzerà i lavori di recupero.
* Solitamente quando si recupera un sottotetto di ampia superficie si ricavano vari appartamenti. Pertanto è necessario prolungare la scala e l’ascensore condominiale sino al piano sottotetto.
Ovviamente questi lavori dovranno essere deliberati dal condominio ma potranno essere a carico dell’immobiliare o dell’impresa che realizza il recupero dei sottotetti.
* Se il condominio vuole il rifacimento del tetto condominiale e la ristruturazione delle facciate, allora si può abbattere i costi del rifacimento e della ristrutturazione dell’edificio, vendendo all’impresa, un’immobiliare o un privato il sottotetto in modo da recuperarne lo spazio.

6Struttura

E’ obbligatorio, prima di fare i lavori di reccupero del sottotetto, fare una verifica antisismica dell’intero edificio.
Inoltre di solito è necessario rinforzare con putrelle d’acciaio la soletta esistente del sottotetto, in quanto i carichi che si andranno a posare sono più grandi dei carichi che devono sopportare i sottotetti non abitabili.
Poi è necessario realizzare la struttura che reggerà il nuovo tetto.
Si può procedere realizzando dei muri portanti con blocchi in laterizio o cemento cellulare, più leggeri rispetto alla muratura di mattoni pieni, oppure dei pilastri in acciaio.
Infine, la struttura del tetto può essere in legno o travi d’accciaio, materiali molto indicati perchè leggeri e resistenti, anche se in alcuni casi si può utilizzare una struttura in latercemento con travetti in cemento armato.

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Storia
Il termine Mansarda deriva dall’Architetto François Mansart che a Parigi nel XVII secolo aveva lanciato la moda di costruire i sottotetti abitabili con tetti inclinati, chiamati mansarde. Ma già in epoca gotica, durante il medioevo si utilizzarono questi tipi mansarde, soprattutto nel nord Europa, al fine di sfruttare lo spazio sottotetto e renderlo abitabile.
Oggi la tendenza di recuperare i sottotetti degli edifici, è visto come un approccio sostenibile all’edificazione del tessuto urbano, in quanto permette la costruzione di nuove volumetrie senza consumare terreni edificabili.

Per vedere e scaricare la normativa della Regione Lombardia sul recupero dei sottotetti e il Regolamento Edilizio vai alla pagina NORMATIVE

Di seguito riportiamo i testi delle Circolari del Comune di Milano riguardanti il recupero dei sottotetti scaricabili in formato PDF.

Circolari emanate dal Comune di Milano :

Circolare n. 4 del 13 giugno 2001

Circolare n. 1 del 25 febbraio 2003

Circolare n. 2 del 20 ottobre 2004

Circolare n. 1 del 8 gennaio 2009

Circolare n. 4 del 19 novembre 2004

Sentenze:
Corte Costituzionale Sentenza n. 129 del 28 marzo 2006


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